Ein geerbtes Haus verkaufen, ohne dass es zur Last wird

Steuern beim Verkauf einer geerbten Immobilie

Die Erbschaft selbst und der spätere Verkauf sind steuerlich zwei getrennte Themen. Für die Erbschaftsteuer zählt der Wert der Immobilie zum Nachlass, dabei gelten je nach Verwandtschaftsgrad hohe Freibeträge: für Ehepartner 500.000 Euro, für Kinder 400.000 Euro. Ein selbst genutztes Familienheim kann unter bestimmten Bedingungen sogar ganz steuerfrei übergehen.

Beim Verkauf geht es dagegen um die Spekulationssteuer: Gewinne aus einem privaten Immobilienverkauf sind steuerpflichtig, wenn zwischen Kauf und Verkauf weniger als zehn Jahre liegen. Der entscheidende Punkt für Erben: Sie übernehmen die Haltedauer des Verstorbenen. Hat er das Haus vor mehr als zehn Jahren gekauft oder hat er es im Verkaufsjahr und den zwei Jahren davor selbst bewohnt, bleibt der Verkauf in aller Regel steuerfrei.

Wichtig: Wir informieren hier allgemein und sprechen keine Steuerberatung aus. Besprechen Sie Ihren konkreten Fall mit Ihrem Steuerberater, bevor Sie unterschreiben.

Erbengemeinschaft: verkaufen, wenn mehrere erben

Erben mehrere Personen gemeinsam, entsteht automatisch eine Erbengemeinschaft. Ihr wichtigstes Merkmal: Verkauft werden kann nur einstimmig. Solange sich die Beteiligten nicht einig sind, passiert nichts, und das Haus kostet weiter Geld für Versicherung, Heizung und Instandhaltung.

Der schlechteste Ausweg ist die Teilungsversteigerung: Sie beendet den Streit, aber fast immer zu einem Preis deutlich unter dem Marktwert. Ein Direktangebot wirkt in festgefahrenen Gemeinschaften oft wie ein Türöffner, denn es liefert allen Beteiligten dieselbe konkrete Zahl als Entscheidungsgrundlage. Der Erlös lässt sich anschließend sauber nach Erbquoten aufteilen. Auf Wunsch sprechen wir mit jedem Miterben einzeln und koordinieren den gemeinsamen Notartermin.

Ablauf und Fristen: vom Erbfall bis zur Übergabe

Als Erstes brauchen Sie den Erbnachweis. Gibt es ein notarielles Testament mit Eröffnungsprotokoll, reicht das dem Notar meist aus. Ohne Testament beantragen Sie einen Erbschein beim Nachlassgericht, und hier steckt der größte Zeitfaktor: Je nach Gericht und Fall vergehen bis zur Ausstellung einige Wochen, bei komplizierten Konstellationen auch Monate.

Ins Grundbuch müssen Sie sich für den Verkauf nicht erst selbst eintragen lassen: Mit dem Erbnachweis kann das Eigentum beim Verkauf direkt auf den Käufer umgeschrieben werden. Falls Sie die Immobilie behalten, lohnt sich die Grundbuchberichtigung trotzdem zügig, denn innerhalb von zwei Jahren nach dem Erbfall ist sie in der Regel gebührenfrei. Sobald der Erbnachweis vorliegt, geht es beim Direktankauf schnell: Besichtigung, Angebot, Notartermin, Übergabe. Die Wartezeit aufs Nachlassgericht nutzen wir, um alles Weitere vorzubereiten.

Verkaufen oder vermieten: die ehrliche Abwägung

Vermieten klingt nach sicherem Zusatzeinkommen, macht Sie aber zum Vermieter: mit Instandhaltung, Rücklagen, Nebenkostenabrechnungen und Mieterwechseln. Bei einem Haus mit Sanierungsstau frisst der Reparaturbedarf die Miete schnell auf, und in einer Erbengemeinschaft müssen alle Entscheidungen weiterhin gemeinsam fallen.

Verkaufen ist der klare Schnitt: einmal regeln, Erlös aufteilen, abschließen. Was für Ihre Situation das Richtige ist, hängt von Zustand, Rücklagen und Ihren Plänen ab. Wenn Sie unsicher sind, hilft der Blick von außen: In unserer neutralen Immobilienberatung rechnen wir beide Wege mit Ihnen durch, ohne Verkaufsabsicht.