Eric Fröscher und Vadim Beilmann kaufen Ihre Immobilie selbst an.
Mehrfamilienhaus verkaufen
Mehrfamilienhaus verkaufen: mit Mietern, im Ist-Zustand, direkt an uns
Sie wollen die Verwaltung abgeben, das Haus ist geerbt oder die nächste Sanierung steht an? Wir kaufen Mehrfamilienhäuser in der Ortenau direkt an. Die Mietverträge laufen weiter.
Lieber anrufen: 0176 84156609Kurz gesagt
Wir kaufen Mehrfamilienhäuser und Mietshäuser in Offenburg, Kehl und der Ortenau direkt an, auch mit Sanierungsstau, Leerstand oder schwierigen Mietverhältnissen. Die Mieter behalten ihre Verträge, Sie zahlen keine Provision und wir begleiten den Verkauf bis zum Notartermin.
Warum Eigentümer verkaufen
Gründe, ein Mehrfamilienhaus zu verkaufen
Geerbt
Das Haus kam mit dem Erbe, die Verwaltung nicht mit dem Wunsch. Oft erben mehrere und müssen sich einigen.
Geerbtes Mehrfamilienhaus verkaufenVerwaltung wird zu viel
Nebenkostenabrechnungen, Reparaturen, Mieterwechsel. Irgendwann frisst das Haus mehr Zeit, als es Ertrag bringt.
Sanierungsstau
Dach, Heizung, Leitungen: Die nächste große Maßnahme steht an und Sie wollen sie nicht mehr finanzieren.
Im Ist-Zustand verkaufenSchwierige Mietverhältnisse
Mietrückstände, Streit im Haus oder Wohnungen, die lange leer stehen. Das rechnen wir offen ein.
Haus mit Mietern verkaufenAlter und Ruhestand
Sie möchten das Vermögen ordnen, statt sich weiter um Handwerker und Abrechnungen zu kümmern.
Erbengemeinschaft
Mehrere Eigentümer, unterschiedliche Vorstellungen. Ein Angebot für alle schafft eine gemeinsame Grundlage.
Erbengemeinschaft auflösen
Wir kaufen Mehrfamilienhäuser in der ganzen Ortenau an, unser Büro ist in Offenburg. Was wir dort suchen, steht unter Mehrfamilienhäuser in Offenburg.
Bewertung
So entsteht der Wert eines Mehrfamilienhauses
Bei einem Einfamilienhaus fragen Käufer: Wie wohne ich hier? Bei einem Mehrfamilienhaus fragen sie: Was bringt das Haus ein? Deshalb wird ein vermietetes Mehrfamilienhaus vor allem über seinen Ertrag bewertet. Fachleute sprechen vom Ertragswertverfahren, einem der drei Verfahren der amtlichen Wertermittlung (§ 6 ImmoWertV).
Was den Wert bestimmt
- Mieten: die tatsächlichen Mieten und die Miete, die nachhaltig erzielbar ist.
- Bewirtschaftungskosten: Verwaltung, Instandhaltung, Mietausfall.
- Zustand: was in den nächsten Jahren gemacht werden muss und was es kostet.
- Lage und Leerstand: wie gut sich Wohnungen dort vermieten lassen.
Der Kaufpreisfaktor
Oft fällt der Begriff Kaufpreisfaktor. Er teilt den Kaufpreis durch die Jahresnettokaltmiete. Als Faustregel taugt er nur, wenn Häuser vergleichbar sind. Bei einem Haus mit Sanierungsstau sagt er wenig, weil die Kosten der Sanierung im Faktor nicht stecken.
Alte Mietshäuser mit langjährigen Mietern
In vielen älteren Mietshäusern und Zinshäusern wohnen Mieter seit Jahrzehnten, oft zu Mieten deutlich unter dem heutigen Niveau. Für die Bewertung zählt dann beides: was heute eingeht und was bei einem späteren Mieterwechsel möglich wäre. Wir sehen uns deshalb jeden Mietvertrag einzeln an, statt mit einem Durchschnitt zu rechnen.
Wie wir den Wert Ihres Hauses ermitteln, zeigt die Seite Mehrfamilienhaus bewerten lassen.
Ihre Mieter
Was beim Verkauf mit Ihren Mietern passiert
Die kurze Antwort: Für Ihre Mieter ändert sich wenig. Das Gesetz schützt bestehende Mietverhältnisse beim Verkauf.
- Kauf bricht nicht Miete. Der Käufer tritt in alle laufenden Mietverträge ein, mit allen Rechten und Pflichten (§ 566 BGB). Sie müssen niemandem kündigen.
- Kautionen gehen über. Die Mietsicherheiten wechseln zum neuen Eigentümer (§ 566a BGB). Welche Kaution zu welchem Vertrag gehört, halten wir im Kaufvertrag fest.
- Mieten ab Übergabe. Bis zum vereinbarten Stichtag stehen die Mieten Ihnen zu, danach dem Käufer.
Wann und wie Ihre Mieter vom Verkauf erfahren, besprechen wir vorher mit Ihnen. Zur Besichtigung sehen wir uns leerstehende Einheiten und das Haus an. Bewohnte Wohnungen betreten wir nur nach Absprache.
Steuern
Steuern beim Verkauf eines Mehrfamilienhauses
Ob der Gewinn aus dem Verkauf Ihres Hauses der Einkommensteuer unterliegt, richtet sich nach § 23 EStG. Für ein vermietetes Haus lautet die Grundregel: Sind seit der Anschaffung mehr als zehn Jahre vergangen, ist der Gewinn steuerfrei. Verkaufen Sie früher, ist der Unterschied zwischen Verkaufspreis und Anschaffungskosten zu versteuern, wobei die Abschreibungen aus den Jahren der Vermietung diese Kosten verringern.
- Eine Wohnung selbst bewohnt: Leben Sie selbst in einer der Wohnungen, kann für diesen Teil des Hauses die Ausnahme für eigene Wohnzwecke gelten. Für die vermieteten Einheiten bleibt es bei den zehn Jahren.
- Geerbt oder geschenkt: Hier zählt der Tag, an dem Ihr Vorgänger das Haus angeschafft hat. Eine neue Frist beginnt für Sie nicht.
Wie die Frist im Einzelnen berechnet wird, erklärt unser Ratgeber zur Spekulationsfrist.
Kundenstimme
Offenburg
„Ich habe ein älteres Mehrfamilienhaus geerbt, das viel Arbeit gemacht hätte. Alte Wohnungen, schwierige Mieter – ich war überfordert. Herr Fröscher und Herr Beilmann haben sich alles angeschaut und mir ein klares, faires Angebot gemacht. Heute ist das Gebäude in einem richtig guten Zustand. Ich bin sehr zufrieden.“
Ablauf
So kaufen wir Ihr Mehrfamilienhaus an
Bei einem Haus mit mehreren Mietparteien gibt es mehr zu prüfen als bei einer einzelnen Wohnung.
Eckdaten
Die Mieterliste reicht für den Anfang
Sie nennen uns Ort, Baujahr, Zahl der Wohnungen und die aktuellen Mieten.
Rundgang durchs Haus
Technik, Gemeinschaftsflächen, leere Einheiten
Wir sehen uns Dach, Keller, Heizung und Treppenhaus an und prüfen, welche Arbeiten in den nächsten Jahren anstehen.
Angebot mit Rechenweg
Ertrag und Sanierung getrennt
Sie sehen, mit welchen Mieten, Kosten und Arbeiten wir gerechnet haben und welcher Posten wie viel ausmacht.
Kaufvertrag
Mietverhältnisse sauber geregelt
Der Notar nimmt Mietverträge, Kautionen und den Stichtag für die Mieten in den Vertrag auf.
Übergabe
Danach liegt das Haus bei uns
Ab dem vereinbarten Tag gehen Mieten und Pflichten auf uns über. Instandhaltung und eine spätere Sanierung sind dann unsere Sache.
Vorbereitung
Diese Unterlagen brauchen wir
Was Sie nicht zur Hand haben, besorgen wir gemeinsam mit Ihnen. Für das erste Angebot reichen oft schon Mieterliste und ein paar Fotos.
- Mieterliste mit Wohnfläche und Miete je Einheit
- Mietverträge und Nachträge
- Betriebskostenabrechnungen der letzten Jahre
- Grundbuchauszug
- Energieausweis
- Grundrisse und Wohnflächen
- Belege über Modernisierungen
- Übersicht der Kautionen
Fragen
Häufige Fragen zum Verkauf eines Mehrfamilienhauses
Bei vermieteten Mehrfamilienhäusern steht der Ertrag im Mittelpunkt: Welche Miete das Haus nachhaltig einbringt und was davon nach Bewirtschaftungskosten übrig bleibt. Dazu kommen Lage, Zustand, Leerstand und der Aufwand für anstehende Sanierungen. Wir rechnen das für Ihr Haus nach der Besichtigung durch und erklären Ihnen die Zahl.
Der Kaufpreisfaktor teilt den Kaufpreis durch die Jahresnettokaltmiete. Er schwankt stark mit Lage, Zustand und Mietniveau, eine pauschale Zahl wäre unseriös. Marktdaten für einzelne Regionen veröffentlichen die örtlichen Gutachterausschüsse. Für Ihr Haus nennen wir Ihnen nach der Besichtigung eine konkrete Einschätzung.
Nichts Schlimmes. Nach § 566 BGB tritt der Käufer in alle bestehenden Mietverträge ein. Die Mieter behalten ihre Verträge zu den gleichen Bedingungen, Kautionen gehen auf den neuen Eigentümer über.
Das hängt davon ab, ob Sie die Verwaltung noch tragen wollen, ob größere Sanierungen anstehen und wie es steuerlich aussieht. Viele Eigentümer verkaufen, wenn die Arbeit mit dem Haus mehr kostet als sie bringt, nach einem Erbe oder im Alter. Wir rechnen Ihnen gern vor, was ein Verkauf heute bringen würde, ohne dass Sie sich festlegen.
Ja, auch dann sprechen wir gern mit Ihnen. Leerstand und schwierige Mietverhältnisse rechnen wir offen in unser Angebot ein. Ob und wie wir in Ihrem Fall ankaufen, klären wir nach der Besichtigung.
Einkommensteuer kann anfallen, wenn Sie das Haus innerhalb von zehn Jahren nach der Anschaffung mit Gewinn verkaufen. Liegt die Anschaffung länger zurück, bleibt der Gewinn aus einem privat gehaltenen Haus nach § 23 EStG steuerfrei. Ihre persönliche Lage prüft ein Steuerberater.
Im Kern keiner: Alle drei Begriffe meinen ein Wohnhaus mit mehreren vermieteten Wohnungen. Zinshaus ist der ältere Ausdruck und wird oft für Altbauten verwendet. Er kommt vom Mietzins, einem anderen Wort für Miete. Für unser Angebot zählt nicht der Name, sondern Lage, Zustand und Ertrag des Hauses.
Nein. Leere Einheiten rechnen wir so ein, wie sie sind, samt der Arbeiten, die vor einer neuen Vermietung nötig wären. Die Suche nach neuen Mietern mitten im Verkauf entfällt damit für Sie.
Kurzanfrage
Kostenlose Ersteinschätzung für Ihr Mehrfamilienhaus
Nennen Sie uns Ort und Anzahl der Einheiten. Wir melden uns persönlich.
Dauert keine 2 Minuten
Lieber direkt sprechen?
Eric Fröscher und Vadim Beilmann