Spekulationsfrist bei Immobilien: Wann Sie steuerfrei verkaufen

Wann die Spekulationsfrist bei Immobilien beginnt

Das Gesetz spricht von privaten Veräußerungsgeschäften. Bei Grundstücken und Gebäuden ist der Gewinn steuerpflichtig, wenn zwischen Anschaffung und Veräußerung nicht mehr als zehn Jahre liegen (§ 23 EStG). Umgangssprachlich heißt das Spekulationsfrist.

Gezählt wird vom notariellen Kaufvertrag bis zum notariellen Verkaufsvertrag. Entscheidend ist, wann beide Seiten bindend unterschrieben haben, nicht die spätere Eintragung im Grundbuch (BFH, Urteil vom 10. Februar 2015, IX R 23/13). Wer kurz vor Ablauf der Frist steht, sollte den Notartermin deshalb genau planen. Wie der Verkauf bis dahin abläuft, steht unter Ablauf und Kosten beim Hausverkauf.

Grundstück gekauft, Haus selbst gebaut

Haben Sie ein Grundstück gekauft und später darauf gebaut, beginnt die Frist mit dem Kauf des Grundstücks, nicht mit dem Bau. Gebäude, Ausbauten und Erweiterungen, die innerhalb der zehn Jahre entstehen, zählen zum steuerpflichtigen Verkauf. Für Eigentumswohnungen gilt das entsprechend (§ 23 EStG).

Knapp vor dem Ende der Frist

Liegen zwischen dem geplanten Verkaufstermin und dem Ende der zehn Jahre nur wenige Tage oder Wochen, prüfen Sie das genaue Datum mit Ihrem Steuerberater, bevor der Notartermin feststeht. Ein Termin, der etwas später liegt, kann den Unterschied zwischen steuerpflichtig und steuerfrei machen.

Ausnahme Eigennutzung

Haben Sie die Immobilie selbst bewohnt, bleibt der Gewinn auch vor Ablauf der zehn Jahre steuerfrei, in zwei Fällen:

• Sie haben sie die ganze Zeit zwischen Kauf und Verkauf ausschließlich selbst bewohnt, oder
• Sie haben sie im Jahr des Verkaufs und in den beiden Jahren davor selbst bewohnt.

Für den zweiten Fall reicht ein zusammenhängender Zeitraum über drei Kalenderjahre: Im mittleren Jahr müssen Sie durchgehend selbst darin gewohnt haben, im Verkaufsjahr mindestens am 1. Januar und im ersten der drei Jahre mindestens am 31. Dezember. So sieht es die Finanzverwaltung (BMF-Schreiben vom 17. Juni 2020). Ein kurzer Leerstand oder eine Zwischenvermietung im mittleren Jahr schadet dagegen.

Ausziehen vor dem Verkauf

Daraus folgt eine praktische Regel: Ziehen Sie aus, sollte der Verkaufsvertrag möglichst noch im selben Kalenderjahr beurkundet werden. Steht das Haus über den Jahreswechsel leer, kann die Ausnahme entfallen, solange die zehn Jahre noch nicht um sind.

Teils vermietet, teils selbst bewohnt

Bewohnen Sie in einem Zweifamilienhaus eine Wohnung selbst und vermieten die andere, wird in der Regel aufgeteilt. Für den selbst genutzten Teil kann die Ausnahme greifen, für den vermieteten gilt nur die Zehn-Jahres-Frist. Die Aufteilung rechnet Ihr Steuerberater.

Erbe und Schenkung

Wer eine Immobilie erbt oder geschenkt bekommt, startet keine neue Frist. Ihm wird die Anschaffung durch den Vorbesitzer zugerechnet (§ 23 EStG). Hat Ihre Mutter das Haus vor zwölf Jahren gekauft, ist die Frist also schon abgelaufen, auch wenn Sie es erst seit einem Jahr besitzen.

Hat der Verstorbene im Haus gewohnt, kann auch die Ausnahme für Eigennutzung greifen. Ob sie in Ihrem Fall gilt, klärt Ihr Steuerberater. Mehr zum Verkauf im Erbfall unter geerbtes Haus verkaufen: Steuern.

Wenn beim Erwerb Geld fließt

Die Frist des Vorbesitzers übernehmen Sie nur, soweit Sie unentgeltlich erworben haben (§ 23 EStG). Zahlen Sie Miterben für ihre Anteile aus oder übernehmen Sie bei einer Schenkung Schulden oder Ausgleichszahlungen an Geschwister, kann der Erwerb insoweit als Kauf gelten. Für diesen Teil beginnt dann eine eigene Frist von zehn Jahren. Für die Berechnung des Gewinns zählen beim unentgeltlichen Teil in der Regel die Kosten des Vorbesitzers. Heben Sie dessen Kaufvertrag und Rechnungen deshalb auf.

So wird die Spekulationssteuer berechnet

Eine eigene Spekulationssteuer gibt es nicht. Der Gewinn zählt zu Ihren sonstigen Einkünften und wird mit Ihrem persönlichen Einkommensteuersatz besteuert (§ 22 EStG). Berechnet wird er so (§ 23 EStG):

Liegt die Summe aller Gewinne aus privaten Veräußerungsgeschäften in einem Jahr unter 1.000 Euro, bleibt sie steuerfrei. Das ist eine Freigrenze: Ab 1.000 Euro ist der ganze Betrag zu versteuern (§ 23 EStG, seit 2024, vorher 600 Euro).

Was die Kosten mindert

Zu den Anschaffungskosten gehören neben dem damaligen Kaufpreis die Nebenkosten des Kaufs, etwa Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch und eine Maklerprovision. Herstellungskosten sind Ausgaben für einen Bau, einen Ausbau oder eine Erweiterung. Ob eine Modernisierung dazu zählt oder als laufende Erhaltung gilt, entscheidet der Einzelfall. Sammeln Sie Kaufvertrag, Rechnungen und Zahlungsbelege, bevor Sie verkaufen: Was Sie nicht belegen können, wird das Finanzamt kaum berücksichtigen.

Verluste und das Jahr der Besteuerung

Ergibt die Rechnung einen Verlust, können Sie ihn nur mit Gewinnen aus privaten Veräußerungsgeschäften verrechnen, im selben Jahr, im Vorjahr oder in späteren Jahren (§ 23 EStG). Mit Lohn oder Mieteinnahmen lässt er sich nicht ausgleichen. Versteuert wird ein Gewinn in dem Kalenderjahr, in dem der Kaufpreis bei Ihnen eingeht (§ 11 EStG). Die Frist richtet sich dagegen nach dem Datum des Vertrags. Bei einem Notartermin im Herbst können beide Zeitpunkte deshalb in verschiedene Jahre fallen.

Wie hoch die Steuer ausfällt

Der Gewinn erhöht Ihr zu versteuerndes Einkommen. Wie viel davon ans Finanzamt geht, folgt aus dem Einkommensteuertarif (§ 32a EStG): Je höher Ihr übriges Einkommen im Verkaufsjahr, desto höher ist der Steuersatz auf den Gewinn.

Bei einer vermieteten Immobilie gilt nur die Zehn-Jahres-Frist. Bei einer Eigentumswohnung, die Sie selbst bewohnen, hilft oft die Ausnahme für Eigennutzung. Was Ihre Immobilie heute bringen würde, zeigt eine kostenlose Ermittlung des Immobilienwerts.