Teilungsversteigerung vermeiden: So verkaufen Sie gemeinsam

So läuft eine Teilungsversteigerung ab

Gehört ein Haus mehreren gemeinsam, kann jeder von ihnen verlangen, dass die Gemeinschaft aufgehoben wird (§ 749 BGB). Lässt sich ein Grundstück nicht teilen, geschieht das durch Zwangsversteigerung (§ 753 BGB). Das Verfahren regelt das Zwangsversteigerungsgesetz (§ 180 ZVG):

1. Antrag: Ein Miteigentümer stellt den Antrag beim Amtsgericht, in dessen Bezirk das Haus liegt. Zustimmen müssen die anderen nicht.
2. Gutachten: Ein Sachverständiger ermittelt den Wert. Das Gericht setzt den Verkehrswert fest (§ 74a ZVG).
3. Termin: Das Gericht bestimmt einen öffentlichen Versteigerungstermin und macht ihn bekannt.
4. Bieten: Im Termin kann jeder bieten, auch die Miteigentümer selbst. Das geringste Gebot deckt vor allem Kosten und bestimmte vorrangige Rechte (§ 182 ZVG).
5. Zuschlag: Im ersten Termin wird der Zuschlag versagt, wenn das Meistgebot unter der Hälfte des Verkehrswerts liegt (§ 85a ZVG). Liegt es unter sieben Zehnteln, kann ein Berechtigter die Versagung beantragen. In einem neuen Termin gelten diese Grenzen nicht mehr.
6. Verteilung: Der Erlös wird nach Abzug der Kosten unter den bisherigen Eigentümern verteilt. Streiten sie auch darüber, geht es weiter.

Was Bieter übernehmen und hinterlegen müssen

Den festgesetzten Verkehrswert können die Beteiligten mit der sofortigen Beschwerde anfechten (§ 74a ZVG). Rechte, die im geringsten Gebot berücksichtigt sind, etwa eine Grundschuld auf dem ganzen Haus, erlöschen mit dem Zuschlag nicht. Sie bleiben bestehen (§ 52 ZVG). Der Ersteher übernimmt das Haus mit dieser Belastung und zieht sie deshalb von seinem Gebot ab. Was das für Ihre laufenden Kredite bedeutet, besprechen Sie vorab mit Bank und Anwalt.

Wer bietet, muss auf Verlangen eines Beteiligten sofort Sicherheit leisten (§ 67 ZVG). Sie beträgt in der Regel ein Zehntel des Verkehrswerts (§ 68 ZVG).

Einstellung auf Zeit

Ein Miteigentümer kann beantragen, das Verfahren bis zu sechs Monate einzustellen, einmal wiederholbar. Sind Ehe- oder Lebenspartner betroffen, stellt das Gericht das Verfahren ein, wenn das Wohl eines gemeinsamen Kindes ernsthaft gefährdet ist, insgesamt höchstens fünf Jahre (§ 180 ZVG).

Warum sie meist teurer ist als ein Verkauf

Ein weiterer Punkt ist der Zustand. Der Gutachter darf das Haus nicht gegen den Willen der Bewohner betreten. Bleibt die Tür zu, schätzt er nach dem äußeren Eindruck und den Unterlagen. Bieter kennen das Innere dann nicht und kalkulieren entsprechend vorsichtig. Bei einem freihändigen Verkauf sieht der Käufer das Haus von innen und kann den Sanierungsbedarf konkret einrechnen, statt einen Abschlag für Unbekanntes zu machen.

Dazu kommt das, was sich schlecht in Zahlen fassen lässt: Eine Versteigerung zwischen Geschwistern oder Ex-Partnern hinterlässt selten gute Beziehungen.

So lässt sie sich verhindern

• Gemeinsam verkaufen: Alle stimmen einem Verkauf zu und teilen den Erlös. Das ist meist der Weg mit dem besten Ergebnis für alle.
• Auszahlung: Einer übernimmt das Haus und zahlt die anderen aus. Dafür braucht es einen Wert, den alle akzeptieren.
• Anteil verkaufen: Wer raus will, verkauft seinen Anteil, in der Erbengemeinschaft seinen Erbteil. Dafür finden sich aber selten Käufer.
• Mediation: Ein neutraler Dritter hilft, wenn die Gespräche festgefahren sind.

Oft scheitert die Einigung an der Zahl. Ein konkretes Angebot macht greifbar, was ein freier Verkauf bringen würde. Eine neutrale Einschätzung hilft, den gemeinsamen Wert zu ermitteln.

Auch ein laufendes Verfahren lässt sich beenden

Hat ein Miteigentümer den Antrag schon gestellt, ist ein gemeinsamer Verkauf trotzdem noch möglich. Die Regeln für den Gläubiger gelten dabei für den Antragsteller entsprechend (§ 180 ZVG). Nimmt er den Antrag zurück, hebt das Gericht das Verfahren auf (§ 29 ZVG). Er kann auch die einstweilige Einstellung bewilligen, etwa um Zeit bis zum Notartermin zu gewinnen. Nach zwei solchen Einstellungen gilt eine dritte Bewilligung als Rücknahme (§ 30 ZVG). Solange der Zuschlag nicht erteilt ist, lohnt sich eine Einigung. Mehr dazu unter Direktankauf für alle Miteigentümer.

Teilungsversteigerung in der Erbengemeinschaft

Jeder Miterbe kann grundsätzlich jederzeit die Auseinandersetzung verlangen (§ 2042 BGB). Das ist der häufigste Grund für Teilungsversteigerungen. Welche Wege es vorher gibt, steht im Ratgeber Erbengemeinschaft: verkaufen statt versteigern und auf der Seite geerbte Immobilie verkaufen.

Eine Ausnahme kann das Testament schaffen: Der Erblasser darf die Auseinandersetzung ausschließen, in der Regel für höchstens 30 Jahre ab dem Erbfall. Aus wichtigem Grund kann die Teilung trotzdem verlangt werden (§ 2044 BGB, § 749 BGB). Wer statt einer Versteigerung seinen Erbteil an einen Dritten verkauft, muss mit dem Vorkaufsrecht der Miterben rechnen (§ 2034 BGB).

Teilungsversteigerung bei Trennung und Scheidung

Gehört das Haus beiden Partnern, kann jeder die Versteigerung beantragen. Solange Sie verheiratet sind und im gesetzlichen Güterstand leben, kann dafür die Zustimmung des anderen nötig sein, wenn das Haus fast das ganze Vermögen ausmacht. Das klärt ein Fachanwalt für Familienrecht. Mehr zum Hausverkauf in dieser Lage unter Hausverkauf bei Scheidung.

Vor einem Antrag lohnt der Blick auf die Zahlen. Nach Gerichtskosten und bestehen bleibenden Belastungen kann für beide weniger übrig bleiben als bei einem gemeinsamen Verkauf. Leben gemeinsame Kinder im Haus, kann der andere Partner zudem die Einstellung zu ihrem Schutz beantragen.