Eric Fröscher und Vadim Beilmann kaufen Ihre Immobilie selbst an.
Mit Mietern verkaufen
Vermietete Immobilie verkaufen: mit Mietern, ohne Kündigung
Sie wollen nicht mehr Vermieter sein oder das Mietverhältnis ist schwierig geworden? Wir kaufen vermietete Wohnungen und Häuser direkt an. Die Mietverträge laufen weiter.
Lieber anrufen: 0176 84156609
Kurz gesagt
Eine vermietete Wohnung oder ein vermietetes Haus können Sie verkaufen, ohne zu kündigen: Der Mietvertrag geht kraft Gesetzes auf den Käufer über. Wir kaufen vermietete Immobilien in Offenburg, Kehl und der Ortenau direkt an, auch bei schwierigen Mietverhältnissen. Den Verkauf begleiten wir bis zum Notar.
Ihre Mieter
Was beim Verkauf mit Ihren Mietern passiert
Kauf bricht nicht Miete
Der Käufer tritt in den laufenden Mietvertrag ein, mit allen Rechten und Pflichten (§ 566 BGB). Für Ihre Mieter ändern sich nur Name und Konto des Vermieters. Die Kaution geht auf den neuen Eigentümer über (§ 566a BGB).
Vorkaufsrecht nur in einem Fall
Ein Vorkaufsrecht hat der Mieter einer Wohnung nur, wenn sie nach seinem Einzug in Wohnungseigentum umgewandelt wurde oder werden soll. Es gilt dann beim ersten Verkauf an einen Dritten (§ 577 BGB). Der Notar prüft das und informiert den Mieter, wenn es nötig ist.
Kündigen kann auch der Käufer nicht einfach
Der neue Eigentümer kann nur kündigen, wenn das Gesetz einen Grund vorsieht, etwa Eigenbedarf (§ 573 BGB). Für Ihre Mieter ist ein Verkauf deshalb meist weniger dramatisch, als sie befürchten.
Wurde die Wohnung nach dem Einzug des Mieters in Wohnungseigentum umgewandelt und dann verkauft, gilt zusätzlich eine Sperrfrist. Wegen Eigenbedarfs oder zur wirtschaftlichen Verwertung kann der Erwerber erst drei Jahre nach dem Verkauf kündigen. In Gemeinden, in denen Mietwohnungen besonders knapp sind, können die Landesregierungen diese Frist auf bis zu zehn Jahre verlängern (§ 577a BGB).
Besichtigungen
Ihre Mieter müssen Besichtigungen nicht spontan dulden. Stimmen Sie Termine rechtzeitig mit ihnen ab. Beim Verkauf an uns reicht meist ein Termin.
Am Markt
Warum vermietete Objekte privat schwerer zu verkaufen sind
Ein großer Teil der Käufer sucht ein Zuhause. Wer selbst einziehen will, kauft keine Wohnung, in der jemand anderes wohnt. Übrig bleiben Kapitalanleger. Die rechnen nüchtern: Was bringt die Miete, was kostet das Objekt in den nächsten Jahren?
Dazu kommt der Aufwand. Jede Besichtigung muss mit dem Mieter abgestimmt werden. Manche Mieter sind kooperativ, andere nicht. Und eine niedrige Bestandsmiete lässt sich nicht einfach anheben.
Beim Verkauf an uns entfällt die Suche nach dem passenden Anleger. Wir sehen uns die Wohnung oder das Haus einmal an, rechnen und machen Ihnen ein Angebot. Mehr zu ganzen Häusern lesen Sie unter Mehrfamilienhaus verkaufen, zu Wohnungen unter vermietete Eigentumswohnung verkaufen.
Wenn es schwierig ist
Mietrückstand, Streit, Leerstand
Viele Vermieter verkaufen nicht, weil die Rendite schlecht ist, sondern weil der Ärger zu groß wird. Mieten kommen unregelmäßig, es gibt Streit im Haus oder eine Wohnung steht nach einem Auszug seit Monaten leer.
Zahlt ein Mieter nicht, erlaubt das Gesetz unter Umständen die fristlose Kündigung, etwa bei einem Rückstand von zwei Monatsmieten (§ 543 BGB). Bis eine Wohnung tatsächlich geräumt ist, können trotzdem Monate vergehen. Am schwersten wiegt es, wenn ein Mieter von Anfang an nicht zahlt und auf keine Mahnung reagiert. Umgangssprachlich spricht man dann von Mietnomaden.
Solche Lagen schrecken uns nicht ab. Wir rechnen sie offen in unser Angebot ein und sagen Ihnen nach der Besichtigung ehrlich, ob und wie wir ankaufen.
Ehrlich abgewogen
Vermieten oder verkaufen?
Es gibt gute Gründe für beides. Diese Fragen helfen bei der Entscheidung.
| Merkmal | Weiter vermieten | Verkaufen |
|---|---|---|
| Einnahmen | Laufende Miete, abzüglich Kosten und Ausfällen | Einmal der Kaufpreis |
| Aufwand | Abrechnungen, Reparaturen, Mieterwechsel | Ein Verkauf, danach keiner mehr |
| Anstehende Sanierung | Zahlen Sie | Rechnet der Käufer ein |
| Risiko | Leerstand, Mietausfall, Streit | Keins nach dem Notartermin |
| Passt, wenn | Sie Zeit, Nerven und Rücklagen haben | Sie das Geld anders brauchen oder Ruhe wollen |
Wer gern verwaltet, Rücklagen hat und eine verlässliche Miete bekommt, fährt mit dem Vermieten oft gut. Verkaufen liegt näher, wenn eine teure Sanierung ansteht, das Mietverhältnis belastet oder das Kapital an anderer Stelle gebraucht wird. Liegt der Kauf weniger als zehn Jahre zurück, lohnt vorher ein Blick auf die Steuern im nächsten Abschnitt. Eine Grundlage für Ihre Entscheidung liefert eine Einschätzung zum Wert einer vermieteten Immobilie.
Steuern
Steuern beim Verkauf einer vermieteten Immobilie
Bei vermieteten Immobilien zählt für die Einkommensteuer nur eine Frist: Liegen zwischen Anschaffung und Verkauf mehr als zehn Jahre, bleibt ein Gewinn steuerfrei (§ 23 EStG). Die Ausnahme für selbst bewohnte Immobilien greift nicht.
Verkaufen Sie früher, wird der Gewinn mit Ihrem persönlichen Steuersatz besteuert. Dabei mindern die bereits geltend gemachten Abschreibungen die Anschaffungskosten. Der steuerliche Gewinn kann deshalb höher ausfallen als gedacht. Mehr dazu im Ratgeber Spekulationsfrist bei Immobilien.
Kundenstimme
Offenburg
„Ich habe ein älteres Mehrfamilienhaus geerbt, das viel Arbeit gemacht hätte. Alte Wohnungen, schwierige Mieter – ich war überfordert. Herr Fröscher und Herr Beilmann haben sich alles angeschaut und mir ein klares, faires Angebot gemacht. Heute ist das Gebäude in einem richtig guten Zustand. Ich bin sehr zufrieden.“
Fragen
Häufige Fragen zum Verkauf vermieteter Immobilien
Der Mietvertrag geht mit allen Rechten und Pflichten auf den Käufer über, die Kaution ebenfalls. Besichtigungen stimmen Sie rechtzeitig mit Ihrem Mieter ab. Wurde die Wohnung erst nach dem Einzug des Mieters in eine Eigentumswohnung umgewandelt, kann er beim ersten Verkauf ein Vorkaufsrecht haben.
Die Mieter behalten ihren Vertrag zu den gleichen Bedingungen. Der neue Eigentümer kann nur kündigen, wenn das Gesetz es erlaubt, etwa wegen Eigenbedarfs. Nach einer Umwandlung in Wohnungseigentum gelten zusätzlich ein Vorkaufsrecht beim ersten Verkauf und eine Sperrfrist für Eigenbedarfskündigungen.
Oft erzielt sie einen niedrigeren Preis als eine leere Wohnung, weil Käufer, die selbst einziehen wollen, wegfallen. Wie groß der Unterschied ist, hängt von Miethöhe, Mieter und Lage ab. Eine pauschale Zahl wäre unseriös. Wir sagen Ihnen nach der Besichtigung, wie wir Ihre Wohnung einschätzen.
Ja. Kauf bricht nicht Miete: Der Käufer tritt kraft Gesetzes in den bestehenden Mietvertrag ein. Ein neuer Vertrag ist nicht nötig.
Nein. Wir kaufen vermietete Wohnungen und Häuser mit laufenden Mietverträgen. Sie müssen niemandem kündigen.
Sprechen Sie uns an. Mietrückstände und schwierige Mietverhältnisse rechnen wir offen in unser Angebot ein. Ob und wie wir in Ihrem Fall ankaufen, klären wir nach der Besichtigung.
Das hängt von Miete, Zustand und Ihrer Lebenslage ab. Vermieten bringt laufende Einnahmen, aber auch Arbeit, Rücklagen für Reparaturen und das Risiko von Leerstand. Verkaufen bringt einmal einen festen Betrag und beendet die Verantwortung für das Haus. Unser Angebot verpflichtet Sie zu nichts und zeigt Ihnen, mit welchem Betrag Sie rechnen können.
Kurzanfrage
Vermietete Immobilie einschätzen lassen
Nennen Sie uns Ort, Art der Immobilie und wie viele Einheiten vermietet sind. Wir melden uns persönlich.
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Eric Fröscher und Vadim Beilmann
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