Haus geerbt: Was jetzt zu tun ist, Schritt für Schritt

Haus geerbt: die ersten Schritte nach dem Erbfall

1. Erbe annehmen oder ausschlagen: Ist der Nachlass womöglich überschuldet, können Sie das Erbe innerhalb von sechs Wochen ausschlagen (§ 1944 BGB). Lassen Sie die Frist nicht verstreichen, wenn Sie unsicher sind.
2. Haus sichern: Schlüssel einsammeln, Fenster und Türen prüfen, Briefkasten leeren lassen. Im Winter Leitungen vor Frost schützen.
3. Versicherung informieren: Die Wohngebäudeversicherung läuft weiter, will aber wissen, wenn das Haus leer steht.
4. Erbnachweis klären: Gibt es ein notarielles Testament, eröffnet es das Nachlassgericht. Ohne ein solches Testament beantragen Sie einen Erbschein beim Nachlassgericht.
5. Finanzamt: Gehört Grundbesitz zum Erbe, zeigen Sie den Erwerb innerhalb von drei Monaten dem Finanzamt an (§ 30 ErbStG).
6. Laufende Kosten und Verträge: Grundsteuer, Strom, Wasser, Müll und ein eventueller Kredit laufen weiter. Klären Sie, wer zahlt, bis eine Entscheidung fällt.

Wohnen Sie weit weg, wird aus diesen Punkten schnell eine Daueraufgabe. Jemand muss lüften, im Winter heizen, die Post holen und nach Sturm oder Starkregen nachsehen. Halten Sie schriftlich fest, wer welche Aufgabe übernimmt und wer die Kosten vorstreckt. Das erspart später Streit, gerade wenn mehrere erben.

Grundbuch und Erbschein

Mit dem Erbfall gehört das Haus den Erben, auch wenn im Grundbuch noch der Verstorbene steht. Damit das Grundbuch wieder stimmt, muss es berichtigt werden.

• Nachweis: Dem Grundbuchamt weisen Sie die Erbfolge mit einem Erbschein nach. Bei einem notariellen Testament oder Erbvertrag genügt dessen Vorlage mit der Eröffnungsniederschrift (§ 35 GBO).
• Zwei Jahre gebührenfrei: Wird der Antrag innerhalb von zwei Jahren nach dem Erbfall gestellt, kostet die Eintragung der Erben keine Gerichtsgebühr (GNotKG, Kostenverzeichnis Nr. 14110).
• Pflicht zur Berichtigung: Das Grundbuchamt kann die Erben auffordern, die Berichtigung zu beantragen (§ 82 GBO).
• Verkauf ohne Voreintragung: Wollen Sie verkaufen, müssen Sie sich nicht erst eintragen lassen. Das Grundbuch wird direkt auf den Käufer umgeschrieben (§ 40 GBO).

Den Erbschein beantragen

Zuständig ist das Nachlassgericht in dem Bezirk, in dem der Verstorbene zuletzt seinen gewöhnlichen Aufenthalt hatte (§ 343 FamFG). Im Antrag machen Sie Angaben unter anderem zum Todestag, zu vorhandenen Testamenten und zur Größe Ihres Erbteils. Dass diese Angaben stimmen, versichern Sie in der Regel vor dem Gericht oder einem Notar an Eides statt (§ 352 FamFG). Prüfen Sie vorher, ob ein notarielles Testament als Nachweis reicht. Das kann den Erbschein und seine Gebühren ersparen.

Erbschaftsteuer bei Immobilien

Erbschaftsteuer fällt nur an, soweit Ihr Erwerb über Ihrem persönlichen Freibetrag liegt. Die Freibeträge hängen von der Verwandtschaft ab (§ 16 ErbStG, § 15 ErbStG):

Das Familienheim

Hat der Verstorbene bis zuletzt selbst im Haus gewohnt, kann es steuerfrei an den Ehepartner übergehen, an Kinder bis zu einer Wohnfläche von 200 Quadratmetern. Voraussetzung: Der Erbe zieht unverzüglich selbst ein und wohnt zehn Jahre dort. Zieht er früher aus oder verkauft, fällt die Befreiung rückwirkend weg (§ 13 ErbStG).

Wie das Finanzamt den Wert ansetzt

Das Finanzamt bewertet die Immobilie nach dem Bewertungsgesetz. Halten Sie den Wert für zu hoch, können Sie einen niedrigeren Wert nachweisen, mit einem Gutachten oder einem Verkaufspreis aus zeitlicher Nähe (§ 198 BewG). Zu Wohnzwecken vermietete Immobilien werden nur mit 90 Prozent ihres Werts angesetzt (§ 13d ErbStG).

Das Verfahren richtet sich nach der Art der Immobilie. Wohnungen sowie Ein- und Zweifamilienhäuser bewertet das Finanzamt grundsätzlich im Vergleichswertverfahren, Mietwohngrundstücke im Ertragswertverfahren. Fehlen Vergleichswerte, greift das Sachwertverfahren (§ 182 BewG).

Immobilienbewertung bei Erbschaft: wofür Sie den Wert brauchen

Der Wert des Hauses spielt nicht nur für die Erbschaftsteuer eine Rolle. Er bestimmt auch, wie viel ein Miterbe bei einer Übernahme auszahlt, wie hoch ein Pflichtteil ausfällt und ob sich Behalten oder Verkaufen eher lohnt. Unsere kostenlose Ersteinschätzung ist kein Gutachten und ersetzt keinen Nachweis gegenüber dem Finanzamt. Sie gibt Ihnen aber eine Zahl für die Entscheidung. Lassen Sie den Wert der Erbimmobilie ermitteln.

Anzeige, Erklärung, Bescheid

Die Anzeige ans Finanzamt ist noch keine Steuererklärung. Das Finanzamt kann Sie danach auffordern, eine Erklärung abzugeben. Dafür muss es Ihnen mindestens einen Monat Zeit lassen. Mehrere Erben dürfen die Erklärung gemeinsam abgeben (§ 31 ErbStG). Gehört ein Haus zum Erbe, ist die Anzeige auch dann Pflicht, wenn ein Gericht oder Notar das Testament eröffnet hat (§ 30 ErbStG).

Wenn nur ein Verkauf die Erbschaftsteuer decken würde

Wird das geerbte Haus zu Wohnzwecken genutzt und können Sie die Erbschaftsteuer nur aufbringen, indem Sie es verkaufen, stundet das Finanzamt die darauf entfallende Steuer auf Antrag bis zu zehn Jahre. Bei einem Erbfall fallen dafür keine Zinsen an. Die Stundung endet, soweit das Haus auf Dritte übergeht oder dauerhaft nicht mehr zum Wohnen dient (§ 28 ErbStG).

Behalten, vermieten oder verkaufen?

Lassen Sie sich mit dieser Entscheidung Zeit, aber nicht zu viel. Ein leeres Haus kostet jeden Monat Geld und wird nicht besser.

• Selbst einziehen: Kann beim Familienheim die Erbschaftsteuer sparen, bindet Sie aber für zehn Jahre.
• Vermieten: Bringt laufende Einnahmen, bei älteren Häusern oft erst nach einer Sanierung. Und jemand muss sich kümmern, häufig aus der Ferne.
• Verkaufen: Schafft Klarheit, gerade wenn mehrere erben. Steuerlich übernehmen Sie die Frist des Verstorbenen: Hat er das Haus vor mehr als zehn Jahren gekauft, bleibt ein Gewinn in der Regel steuerfrei (§ 23 EStG).

Eine einfache Rechnung hilft bei der Entscheidung: Stellen Sie die Kosten eines Jahres, also Grundsteuer, Versicherung, Energie und anstehende Reparaturen, neben das, was Selbstnutzen oder Vermieten Ihnen bringt. Fällt die Rechnung knapp aus oder will sich niemand aus der Familie kümmern, spricht viel für einen Verkauf. Für einen Direktankauf an uns müssen Sie das Haus vorher nicht renovieren.

Wie ein Verkauf im Erbfall abläuft, lesen Sie unter Erbimmobilie verkaufen. Steht das Elternhaus schon länger leer, hilft die Seite leerstehendes Elternhaus verkaufen.

Wenn mehrere erben

Erben mehrere, gehört ihnen das Haus gemeinsam. Verkaufen können sie nur gemeinsam. Welche Wege es gibt und was passiert, wenn einer nicht mitzieht, erklärt der Ratgeber Erbengemeinschaft auflösen.

Pflichtteil: wie die Immobilie zählt

Ist ein Kind oder der Ehepartner durch Testament von der Erbfolge ausgeschlossen, kann er den Pflichtteil verlangen: einen Anspruch auf Geld, nicht auf einen Teil des Hauses (§ 2303 BGB). Für die Höhe zählt der Wert des Nachlasses zur Zeit des Erbfalls, die Immobilie eingeschlossen. Notfalls wird der Wert geschätzt. Was der Verstorbene im Testament selbst als Wert angegeben hat, ist dafür nicht maßgebend (§ 2311 BGB). Ob Sie dafür verkaufen müssen, steht unter Pflichtteil und Verkauf der Erbimmobilie.