Hausverkauf: Ablauf, Unterlagen und Kosten auf einen Blick

Hausverkauf: der Ablauf Schritt für Schritt

1. Unterlagen sammeln: Grundbuch, Energieausweis, Pläne. Die Checkliste steht weiter unten.
2. Wert ermitteln: Ein realistischer Preis spart Monate. Eine kostenlose Bewertung vor Ort ist ein guter Anfang.
3. Käufer finden: Selbst, mit Makler oder direkt an einen Ankäufer. Spätestens bei der Besichtigung müssen Sie Interessenten den Energieausweis vorlegen (§ 80 GModG).
4. Vertragsentwurf: Der Notar entwirft den Kaufvertrag. Bei Verträgen zwischen einem Unternehmen und einem Verbraucher, etwa beim Direktankauf, soll der Verbraucher den Entwurf in der Regel zwei Wochen vor dem Termin bekommen (§ 17 BeurkG).
5. Beurkundung: Ein Grundstückskauf braucht die notarielle Beurkundung (§ 311b BGB). Der Notar liest den Vertrag vor und erklärt ihn.
6. Vormerkung und Fälligkeit: Im Grundbuch wird eine Vormerkung für den Käufer eingetragen, die seinen Anspruch sichert (§ 883 BGB). Liegen alle Voraussetzungen vor, teilt der Notar mit, dass der Kaufpreis fällig ist. Über ein Notaranderkonto läuft das Geld nur, wenn es dafür einen berechtigten Grund gibt (§ 57 BeurkG).
7. Zahlung und Übergabe: Der Käufer zahlt, mit dem Geld werden Ihre alten Grundschulden abgelöst, den Rest erhalten Sie. Dann übergeben Sie die Schlüssel und der Käufer wird ins Grundbuch eingetragen.

Im Notartermin: Kaufvertrag und Auflassung

Im Termin liest der Notar den Vertrag vor und belehrt beide Seiten über seine rechtliche Tragweite (§ 17 BeurkG). Meist wird im selben Termin auch die Auflassung erklärt, also die Einigung, dass das Eigentum auf den Käufer übergeht. Sie verlangt die gleichzeitige Anwesenheit beider Seiten vor dem Notar und darf an keine Bedingung geknüpft sein (§ 925 BGB). Damit Sie kein Risiko tragen, regelt der Vertrag üblicherweise, dass der Notar die Umschreibung erst beantragt, wenn der Kaufpreis bezahlt ist.

Nach dem Termin: Was bis zur Fälligkeit passiert

Nach der Beurkundung kümmert sich der Notar um den Vollzug. Er beantragt die Vormerkung, holt bei Ihrer Bank die Unterlagen zur Löschung alter Grundschulden ein und teilt der Gemeinde den Vertrag mit. Das Grundbuchamt darf den Käufer erst eintragen, wenn feststeht, dass die Gemeinde kein Vorkaufsrecht hat oder es nicht ausübt (§ 28 BauGB). Liegt alles vor, was der Vertrag als Voraussetzung nennt, schickt der Notar die Fälligkeitsmitteilung. Ab dann läuft die vereinbarte Zahlungsfrist.

Hausverkauf privat an privat: Was anders ist

Verkaufen Sie an eine Privatperson, führt der Weg genauso über den Notar. Ein privat unterschriebener Vertrag reicht nicht, die Beurkundung ist bei jedem Grundstückskauf Pflicht (§ 311b BGB). Die Zwei-Wochen-Regel für den Entwurf gilt dagegen nur zwischen Unternehmen und Verbrauchern. Bitten Sie den Notar deshalb auch unter Privatleuten um den Entwurf vorab.

Die größeren Unterschiede liegen vor dem Termin. Sie prüfen selbst, ob der Käufer den Preis finanzieren kann, führen Besichtigungen und verhandeln über Preis und Übergabe. Üblich ist, die Haftung für Mängel im Vertrag auszuschließen. Auf diesen Ausschluss können Sie sich aber nicht berufen, wenn Sie einen Mangel arglistig verschwiegen haben (§ 444 BGB). Sagen Sie deshalb offen, was Sie über Feuchtigkeit, Schäden oder fehlende Genehmigungen wissen.

Checkliste: Unterlagen für den Hausverkauf

Für jedes Haus

• Aktueller Grundbuchauszug
• Energieausweis (Ausnahme: Baudenkmal)
• Grundrisse, Schnitte und Ansichten
• Wohnflächenberechnung
• Lageplan oder Flurkarte
• Auskunft aus dem Baulastenverzeichnis
• Belege über Modernisierungen und Reparaturen
• Nachweis der Wohngebäudeversicherung

Zusätzlich, wenn es passt

• Bei Vermietung: Mietverträge, Mieterliste, Betriebskostenabrechnungen
• Bei Wohnungen: Teilungserklärung, Protokolle, Wirtschaftsplan, Hausgeld
• Bei Erbe: Erbschein oder notarielles Testament mit Eröffnungsniederschrift
• Bei laufendem Kredit: Kontaktdaten der Bank für die Löschung

Mehr zu Wohnungen lesen Sie unter Unterlagen bei Eigentumswohnungen.

Energieausweis beim Hausverkauf: welcher Ausweis nötig ist

Soll ein Haus verkauft werden, muss ein gültiger Energieausweis vorliegen, sonst ist einer ausstellen zu lassen. Er gilt zehn Jahre (§ 79 GModG). Für Wohngebäude mit weniger als fünf Wohnungen, deren Bauantrag vor dem 1. November 1977 gestellt wurde, schreibt das Gesetz einen Bedarfsausweis vor. Ausgenommen sind Häuser, die schon beim Bau den Wärmeschutz von 1977 erfüllten oder später mindestens auf diesen Stand gebracht wurden. In den übrigen Fällen kommt auch der einfachere Verbrauchsausweis in Frage (§ 80 GModG).

Den Ausweis legen Sie Interessenten spätestens bei der Besichtigung vor, nach dem Kaufvertrag übergeben Sie ihn dem Käufer. Erscheint eine Anzeige in kommerziellen Medien, gehören die wichtigsten Kennwerte aus dem Ausweis hinein (§ 87 GModG).

Woher Sie fehlende Unterlagen bekommen

Den Grundbuchauszug erhalten Sie als Eigentümer beim Grundbuchamt. Baupläne, Baugenehmigung und Auskünfte zu Baulasten liegen bei der Bauaufsicht der Stadt oder des Landkreises. Die Flurkarte gibt es beim Vermessungsamt, die Unterlagen der Eigentümergemeinschaft beim Verwalter.

Welche Kosten Verkäufer beim Hausverkauf tragen

Nach dem Gesetz trägt der Käufer die Kosten der Beurkundung und der Eintragung ins Grundbuch (§ 448 BGB). Die Grunderwerbsteuer zahlt in der Praxis ebenfalls der Käufer, in Baden-Württemberg beträgt sie 5,0 Prozent. Steuerschuldner sind gegenüber dem Finanzamt allerdings beide Seiten (§ 13 GrEStG).

Die Bundesnotarkammer beschreibt als typische Vereinbarung, dass der Käufer die Kosten bei Notar und Grundbuchamt trägt und der Verkäufer die Kosten der Lastenfreistellung (Bundesnotarkammer). Zur Maklerprovision nennt die Verbraucherzentrale als häufige Spanne 5,95 bis 7,14 Prozent für beide Seiten zusammen (Verbraucherzentrale). Mehr dazu unter Maklerprovision im Vergleich zum Direktankauf, zu Steuern unter Spekulationsfrist.

Kosten beim Notar: wie sie berechnet werden

Notar und Grundbuchamt rechnen nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz ab. Die Gebühren hängen am Wert des Geschäfts: beim Kaufvertrag am Kaufpreis, mindestens aber am Verkehrswert (§ 47 GNotKG), bei der Löschung einer Grundschuld an ihrem eingetragenen Betrag (§ 53 GNotKG). Verhandeln lassen sich die Gebühren nicht, Absprachen über ihre Höhe sind unwirksam (§ 125 GNotKG). Was in Ihrem Fall anfällt, rechnet Ihnen das Notariat vor dem Termin aus.

Was Verkäufer nicht zahlen und was oft übersehen wird

Für die Beurkundung des Kaufvertrags, die Auflassung und die Eintragung des Käufers ins Grundbuch zahlen Sie nach dem Gesetz nichts (§ 448 BGB). Im Vertrag kann eine andere Verteilung stehen, lesen Sie im Entwurf deshalb auch die Klausel zu den Kosten. Übersehen werden oft kleinere Posten:

• Gebühren der Ämter für fehlende Pläne, Auszüge oder Auskünfte
• ein Erbschein, wenn kein notarielles Testament vorliegt
• laufende Kosten wie Grundsteuer, Versicherung und Hausgeld bis zu dem Tag, an dem Nutzen und Lasten übergehen

Wie lange ein Hausverkauf dauert

Eine seriöse Durchschnittszahl gibt es nicht. Am längsten dauert meist die Suche nach dem Käufer, dann die Prüfung seiner Finanzierung. Nach der Beurkundung hängt das Tempo vor allem vom Grundbuchamt und von den Banken ab, die Grundschulden löschen.

Diese Punkte bremsen besonders oft:

• Erbfall: Der Erbnachweis fehlt noch oder die Erben sind sich nicht einig.
• Betreuung: Verkauft ein Betreuer für den Eigentümer, braucht er die Genehmigung des Betreuungsgerichts (§ 1850 BGB).
• Alte Eintragungen: Im Grundbuch stehen noch Rechte oder Grundschulden längst getilgter Kredite, deren Löschung erst beantragt werden muss.
• Vorkaufsrecht: Die Gemeinde kann es bis zu drei Monate nach der Mitteilung des Vertrags ausüben (§ 28 BauGB).

Läuft noch ein Kredit, sprechen Sie früh mit Ihrer Bank über die Ablösesumme. Ist das Darlehen seit mehr als zehn Jahren ausgezahlt, können Sie es mit sechs Monaten Frist ohne Vorfälligkeitsentschädigung kündigen (§ 489 BGB). Vorher kann die Bank bei einem Verkauf eine Entschädigung verlangen (§ 490 BGB).

Was beim Direktankauf entfällt

Beim Verkauf an einen Ankäufer wie uns fallen die Schritte 2 und 3 fast ganz weg: kein Inserat, keine Besichtigungen mit Fremden, keine Finanzierung eines fremden Käufers. Fehlende Unterlagen besorgen wir mit Ihnen. Der Weg über den Notar bleibt gleich und sichert beide Seiten.

Weil wir als Unternehmen kaufen, erhalten Sie den Vertragsentwurf im Regelfall zwei Wochen vor dem Termin. Eine Provision zahlen Sie bei uns nicht, renovieren müssen Sie vorher auch nicht: Wir sanieren nach dem Ankauf in eigener Regie. Den Energieausweis braucht es nach dem Gesetz auch beim Direktankauf (§ 80 GModG). Fehlt er, klären wir mit Ihnen, wie er am einfachsten zustande kommt.

Mehr dazu unter Direktankauf ohne Vorbereitung.