Ratgeber · Verkauf und Makler
Makler oder Direktankauf? Kosten, Dauer und Aufwand im Vergleich
Die erste Frage vor jedem Verkauf: Wer soll verkaufen? Ein Makler, Sie selbst oder verkaufen Sie direkt an einen Ankäufer? Hier ist der ehrliche Vergleich, auch mit den Punkten, die für einen Makler sprechen.
Was ein Makler kostet und wer zahlt
Die Kosten für einen Immobilienmakler bestehen fast immer aus einer Provision, die erst mit dem Verkauf fällig wird. Ihre Höhe steht in keinem Gesetz. Sie wird frei vereinbart. Die Verbraucherzentrale nennt als häufige Spanne 5,95 bis 7,14 Prozent des Kaufpreises einschließlich Umsatzsteuer, für Käufer und Verkäufer zusammen (Verbraucherzentrale).
Maklerprovision in Baden-Württemberg
Im Netz kursieren Tabellen mit Provisionssätzen nach Bundesländern. Eine gesetzlich festgelegte Provisionshöhe gibt es aber weder in Baden-Württemberg noch anderswo in Deutschland. Die Regeln, wer wie viel trägt, stehen im Bürgerlichen Gesetzbuch und gelten bundesweit gleich. Lassen Sie sich die Provision vor der Unterschrift schriftlich nennen und vergleichen Sie mehrere Makler.
Seit Dezember 2020 zahlen beide Seiten
Für den Verkauf von Wohnungen und Einfamilienhäusern an private Käufer gelten seit dem 23. Dezember 2020 feste Regeln:
- Textform: Ein Maklervertrag über eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus muss mindestens in Textform geschlossen werden, also etwa per E-Mail oder auf Papier (§ 656a BGB).
- Doppeltätigkeit: Arbeitet der Makler für beide Seiten, muss er von beiden gleich viel verlangen (§ 656c BGB).
- Nur der Verkäufer beauftragt: Dann muss der Käufer höchstens die Hälfte übernehmen. Der Verkäufer bleibt mindestens in gleicher Höhe zahlungspflichtig (§ 656d BGB).
Diese Regeln gelten, wenn der Käufer Verbraucher ist (§ 656b BGB). Teilen sich Käufer und Verkäufer zum Beispiel 7,14 Prozent, trägt jede Seite 3,57 Prozent.
Maklerprovision für Verkäufer: Sie zahlen zuerst
Haben nur Sie als Verkäufer den Makler beauftragt und übernimmt der Käufer einen Teil, kommt es auf die Reihenfolge an. Der Anspruch gegen den Käufer wird erst fällig, wenn Sie Ihren Teil der Provision bezahlt haben und das nachgewiesen ist (§ 656d BGB). Planen Sie diesen Betrag deshalb von Anfang an aus dem Kaufpreis ein.
Provision nur bei Erfolg
Der Makler bekommt seinen Lohn nur, wenn der Kaufvertrag durch seinen Nachweis oder seine Vermittlung zustande kommt (§ 652 BGB). Ohne Verkauf keine Provision. Kosten für Inserate, Fotos oder Exposé muss Ihnen der Makler nur ersetzen lassen, wenn Sie das ausdrücklich vereinbart haben. Das gilt auch dann, wenn am Ende kein Kaufvertrag zustande kommt (§ 652 BGB Abs. 2).
Was Sie für die Provision bekommen
Wer ein Haus mit Makler verkauft, bezahlt für Arbeit, die sonst bei ihm selbst liegt: Angebotspreis ermitteln, Fotos und Exposé erstellen, Anfragen beantworten, Besichtigungen führen, die Finanzierung der Interessenten abfragen und den Notartermin vorbereiten. Ein erfahrener Makler kennt die Nachfrage vor Ort und verhandelt für Sie. Bei einer gefragten Immobilie kann das einen Teil der Provision über den Preis wieder hereinholen. Ob das gelingt, hängt am Objekt und an der Person, die Sie beauftragen.
Beim Direktankauf
Verkaufen Sie direkt an einen Ankäufer wie uns, gibt es keinen Makler dazwischen und damit keine Provision. Notar- und Grundbuchkosten für den Kauf trägt nach dem Gesetz der Käufer (§ 448 BGB), das gilt auf beiden Wegen.
Wie lange ein Verkauf dauert
Eine verlässliche Durchschnittszahl für Verkäufe über Makler gibt es nicht. Wer Ihnen eine nennt, schätzt. Die Dauer hängt an vier Stellen:
- Vorbereitung: Unterlagen sammeln, Wert ermitteln, Exposé erstellen.
- Vermarktung: Inserieren, Besichtigungen, Verhandlung. Hier entstehen die großen Unterschiede, je nach Objekt, Zustand, Lage und Preis.
- Finanzierung des Käufers: Die Bank des Käufers prüft, bevor er unterschreibt. Bei Häusern mit Sanierungsbedarf ist das oft die größte Hürde.
- Notar: Kauft ein Unternehmen von einem Verbraucher, soll der Verbraucher den Vertragsentwurf in der Regel zwei Wochen vor dem Termin erhalten (§ 17 BeurkG). Danach folgen Vormerkung im Grundbuch, Löschung alter Grundschulden und die Kaufpreiszahlung.
Beim Direktankauf entfallen die Vermarktung und die Finanzierung eines fremden Käufers. Der Weg über den Notar bleibt gleich. Mehr zum Ablauf beim Notar lesen Sie im Ratgeber Hausverkauf: Ablauf, Unterlagen, Kosten.
Wie viel Zeit der Makler bekommt, regelt Ihr Vertrag
Wie lange ein Makler Zeit hat, Ihr Haus zu verkaufen, legt kein Gesetz fest. Das bestimmen Sie mit der Unterschrift. Ein einfacher Auftrag ohne feste Laufzeit lässt sich grundsätzlich jederzeit beenden. Ein Alleinauftrag bindet Sie meist für mehrere Monate und verlängert sich oft automatisch, wenn Sie die Kündigungsfrist verpassen. Was bei einem laufenden Vertrag gilt, erklärt unser Ratgeber zu Laufzeit und Kündigung des Maklervertrags.
Makler, Privatverkauf, Direktankauf: der Vergleich
| Merkmal | Mit Makler | Privatverkauf | Direktankauf |
|---|---|---|---|
| Preis | Bei gepflegten Objekten oft am höchsten | Offen, hängt an Ihrer Verhandlung | Fair, mit Zustand eingerechnet, meist unter dem Preis nach Renovierung |
| Provision | Als Auftraggeber mindestens die Hälfte | Keine | Keine |
| Aufwand für Sie | Mittel: Unterlagen, Termine, Entscheidungen | Hoch: alles selbst | Gering: ein Termin, ein Angebot |
| Besichtigungen | Viele, durch den Makler | Viele, durch Sie | Eine |
| Risiko | Finanzierung des Käufers kann platzen | Finanzierung des Käufers kann platzen | Käufer steht fest |
| Zustand | Renovierungsbedarf drückt die Nachfrage | Renovierungsbedarf drückt die Nachfrage | So wie er ist |
| Vorbereitung | Unterlagen, Fotos, Exposé, oft kleinere Reparaturen | Dasselbe, nur ohne Hilfe | Unterlagen zusammentragen, sonst nichts |
| Verhandlung | Führt der Makler | Führen Sie selbst | Ein Angebot, das wir Ihnen erklären |
Vergleichen Sie am Ende nicht die Angebotspreise, sondern was netto bei Ihnen bleibt. Vom Preis über einen Makler gehen Ihr Anteil an der Provision ab, dazu Ausgaben für Reparaturen vor dem Verkauf und die laufenden Kosten während der Vermarktung: Grundsteuer, Versicherung, Heizung und gegebenenfalls Kreditzinsen. Beim Privatverkauf sparen Sie die Provision, Aufwand und Risiko liegen aber bei Ihnen. Beim Direktankauf rechnen Sie mit dem Betrag aus unserem Angebot, ohne Abzug einer Provision.
Makler oder Direktankauf: welcher Weg zu Ihnen passt
Ein Makler passt, wenn …
- die Immobilie gepflegt ist und in einer gefragten Lage steht,
- Sie Zeit haben und den höchstmöglichen Preis wollen,
- Sie mit Besichtigungen und Verhandlungen leben können.
Der Privatverkauf passt, wenn …
- Sie den Käufer schon kennen, etwa aus Familie oder Nachbarschaft,
- Sie Zeit für Anfragen, Besichtigungen und Verhandlungen haben,
- Sie Preis, Unterlagen und Vertragsentwurf selbst sicher einschätzen können.
Der Direktankauf passt, wenn …
- die Immobilie Sanierungsbedarf hat oder leer steht,
- sie vermietet ist oder mehrere Erben beteiligt sind,
- ein Verkauf über den Makler schon einmal nicht geklappt hat,
- Sie Sicherheit und Ruhe wichtiger finden als den letzten Euro.
Wer unsicher ist, holt beides ein: eine Einschätzung vom Makler und ein Direktangebot. Dann sehen Sie, was am Ende netto bei Ihnen ankommt. Wir sagen Ihnen nach der Besichtigung auch dann ehrlich Bescheid, wenn ein Makler für Ihr Objekt der bessere Weg ist. Läuft schon ein Vertrag mit einem Makler, lesen Sie zuerst Maklervertrag kündigen.
Brauchen Sie erst Orientierung ohne Abschluss im Hintergrund, fragen Sie einen Immobilienberater statt Makler. Fragen zu Erbe, Ablauf und Steuern beantworten unsere weiteren Ratgeber zum Verkauf.
Fragen
Häufige Fragen zu Makler und Direktankauf
Die Provision ist frei verhandelbar. Laut Verbraucherzentrale liegt sie häufig zwischen 5,95 und 7,14 Prozent des Kaufpreises einschließlich Umsatzsteuer, aufgeteilt auf Käufer und Verkäufer. Ob sich das lohnt, hängt davon ab, wie viel Arbeit Ihnen der Makler abnimmt und welchen Preis er erzielt.
Beim Verkauf einer Wohnung oder eines Einfamilienhauses an einen privaten Käufer gilt seit dem 23. Dezember 2020: Arbeitet der Makler für beide Seiten, zahlen beide gleich viel. Hat nur der Verkäufer den Makler beauftragt, muss der Käufer höchstens die Hälfte übernehmen. Wer als Verkäufer einen Makler beauftragt, zahlt also mindestens die Hälfte.
Oft ja, wenn die Immobilie gepflegt ist, in gefragter Lage steht und Sie Zeit haben. Weniger, wenn Sanierungsstau, Mieter oder eine Erbengemeinschaft den Verkauf schwierig machen oder wenn Sie Besichtigungen mit Fremden vermeiden wollen. Dann kann ein Direktankauf der bessere Weg sein.
In der Regel liegt ein Direktangebot unter dem Preis, den eine frisch renovierte Immobilie bei einem Selbstnutzer erzielt. Dafür entfallen Renovierung, Maklerprovision, Vermarktungszeit und das Risiko einer geplatzten Käuferfinanzierung. Vergleichen Sie deshalb, was am Ende netto bei Ihnen ankommt.
Kurzanfrage
Direktangebot einholen
Vergleichen Sie selbst: Wir sehen uns Ihre Immobilie an und machen Ihnen ein Angebot. Unverbindlich.
Dauert keine 2 Minuten
Lieber direkt sprechen?
Eric Fröscher und Vadim Beilmann
Weiterlesen