Erbengemeinschaft: Haus verkaufen oder auflösen, ohne Streit

Wie eine Erbengemeinschaft entscheidet

Erben mehrere Personen, gehört ihnen der Nachlass gemeinsam (§ 2032 BGB). Keiner besitzt ein bestimmtes Zimmer oder die Garage, allen gehört alles gemeinsam, jeweils nach Erbquote.

• Laufende Verwaltung: Für ordnungsgemäße Maßnahmen, etwa eine Reparatur oder die Versicherung, genügt die Mehrheit. Gezählt wird nach der Größe der Erbteile, nicht nach Köpfen (§ 2038 BGB, § 745 BGB).
• Verkauf: Über das Haus selbst können die Erben nur gemeinsam verfügen (§ 2040 BGB). Ein Verkauf braucht also die Zustimmung aller.

Das ist der Grund, warum viele Erbengemeinschaften feststecken: Einer will verkaufen, einer will behalten, einer meldet sich nicht. Bis zur Einigung kostet das Haus weiter Geld.

Was jeder Erbe unabhängig davon erledigen muss, vom Erbschein bis zur Meldung ans Finanzamt, erklärt der Ratgeber Haus geerbt: was tun.

Vier Wege aus der Erbengemeinschaft

Gemeinsam verkaufen

Der häufigste Weg. Alle Erben unterschreiben beim Notar, der Käufer zahlt, der Erlös wird nach Erbquoten aufgeteilt. Ein Direktangebot hilft, weil alle Erben dieselbe Zahl sehen.

Einer übernimmt und zahlt aus

Will ein Erbe im Haus bleiben, kann er die Anteile der anderen übernehmen. Dafür braucht es einen Wert, den alle akzeptieren. Meist kommt eine Finanzierung dazu. Eine neutrale Einschätzung für die Auszahlung schafft die Grundlage.

Nach dem Gesetz werden aus dem Nachlass zuerst die Schulden beglichen, etwa ein Restkredit auf dem Haus. Was übrig bleibt, steht den Erben im Verhältnis ihrer Erbteile zu (§ 2046 BGB, § 2047 BGB). Daran orientiert sich meist auch die Auszahlung der Miterben. Erwirbt ein Miterbe das Haus zur Teilung des Nachlasses, fällt keine Grunderwerbsteuer an (§ 3 GrEStG). Geht sein Antrag auf Eintragung binnen zwei Jahren nach dem Erbfall beim Grundbuchamt ein, kostet die Eintragung keine Gerichtsgebühr (GNotKG, Kostenverzeichnis Nr. 14110).

Den eigenen Erbteil verkaufen

Jeder Erbe kann seinen Anteil am ganzen Nachlass verkaufen, nicht aber seinen Anteil am Haus allein. Der Vertrag muss notariell beurkundet werden (§ 2033 BGB). Die Miterben haben dann zwei Monate lang ein Vorkaufsrecht (§ 2034 BGB). In der Praxis finden sich für Erbteile wenige Käufer.

Teilungsversteigerung

Der letzte Ausweg, wenn keine Einigung gelingt. Ihn erklärt der Ratgeber Teilungsversteigerung.

Wenn ein Erbe im Haus wohnt

Häufig lebt ein Kind schon im Elternhaus oder zieht nach dem Erbfall ein. Für die anderen Erben fühlt sich das ungerecht an, denn das Haus gehört allen.

Jeder Miterbe kann verlangen, dass Nutzung und Verwaltung so geregelt werden, wie es dem Interesse aller nach billigem Ermessen entspricht (§ 745 BGB). Wer allein im Haus wohnt, kann also von den anderen aufgefordert werden, die Nutzung neu zu regeln, etwa über eine Miete oder einen Ausgleich. Wie das im Einzelfall aussieht, klärt ein Fachanwalt für Erbrecht.

Schriftliche Absprachen über Kosten, Miete und Zeitrahmen vermeiden Streit. Oft ist eine Übernahme mit Auszahlung der fairste Weg, wenn der Bewohner sie finanzieren kann.

Wenn einer nicht verkaufen will

Niemand muss für immer in einer Erbengemeinschaft bleiben. Jeder Miterbe kann grundsätzlich jederzeit die Auseinandersetzung verlangen (§ 2042 BGB). Lässt sich ein Grundstück nicht teilen, geschieht die Teilung im Zweifel durch Zwangsversteigerung (§ 753 BGB).

Lässt sich der Hausverkauf in der Erbengemeinschaft also erzwingen? Nicht der Verkauf an einen bestimmten Käufer zu einem bestimmten Preis, denn dafür braucht es alle Erben. Erzwingen lässt sich nur die Auseinandersetzung, beim Haus am Ende über die Teilungsversteigerung beim Amtsgericht (§ 180 ZVG). Auf Antrag eines Miteigentümers kann das Gericht das Verfahren für bis zu sechs Monate einstellen, wenn das nach Abwägung der Interessen angemessen erscheint. Was das für Erlös und Familienfrieden bedeutet, zeigt der Ratgeber zu Ablauf und Folgen einer Teilungsversteigerung.

Bevor es so weit kommt, helfen diese Schritte:

1. Eine Zahl für alle: Streit entsteht oft, weil jeder einen anderen Wert im Kopf hat.
2. Gründe verstehen: Hängt jemand am Haus, fehlt ihm Geld für eine Auszahlung oder misstraut er den anderen?
3. Mediation: Ein neutraler Dritter hilft, wenn Gespräche unter Geschwistern nicht mehr gehen.
4. Rechtlichen Rat: Ein Fachanwalt zeigt, was im Streitfall droht. Das allein bringt manche Gespräche wieder in Gang.

So läuft der gemeinsame Verkauf ab

1. Erbnachweis: Erbschein oder notarielles Testament mit Eröffnungsniederschrift (§ 35 GBO). Eintragen lassen müssen sich die Erben vorher nicht (§ 40 GBO).
2. Einigung auf Käufer und Preis: Alle Erben stimmen zu.
3. Vollmachten: Wer nicht zum Termin kommen kann, erteilt eine notariell beglaubigte Vollmacht (§ 29 GBO).
4. Notartermin: Der Notar beurkundet den Kaufvertrag (§ 311b BGB).
5. Erlös aufteilen: Der Kaufpreis geht auf das im Vertrag genannte Konto und wird nach Erbquoten verteilt.

Der Notartermin mit mehreren Erben

Zum Notartermin kommen alle Erben persönlich oder lassen sich mit Vollmacht vertreten, jeder mit gültigem Ausweis. Ist der Käufer ein Unternehmen, soll jeder Erbe als Verbraucher den Entwurf des Kaufvertrags in der Regel zwei Wochen vorher in den Händen halten (§ 17 BeurkG). Nutzen Sie diese Zeit, um unter den Erben offene Punkte zu klären, etwa den Übergabetermin oder auf welches Konto der Erlös fließt. Lastet noch eine Grundschuld auf dem Haus, wird sie in der Regel aus dem Kaufpreis abgelöst, bevor der Rest an die Erben geht.

Ein Angebot, das alle Erben gleichzeitig sehen

Für eine Erbengemeinschaft ist der Direktankauf oft der Weg mit den wenigsten Abstimmungen: eine Besichtigung, ein Angebot für alle Erben zur selben Zeit und ein Käufer, der fest zusagt. Das Haus muss vorher nicht renoviert werden. Unsere Ersteinschätzung ist kostenlos und kein Gutachten. Ob Sie sie auch als Grundlage für eine Auszahlung unter Erben nutzen, entscheiden Sie gemeinsam.

Wir kaufen Erbimmobilien in der Ortenau an und machen allen Erben dasselbe Angebot. Auf Wunsch sprechen wir mit jedem Miterben einzeln, auch wenn er weit weg wohnt. Mehr dazu unter geerbtes Haus verkaufen und Ankauf durch F&B. Fragen zu Steuern und Ablauf beantworten alle Ratgeber zum Immobilienverkauf.