Maklervertrag kündigen: Fristen, Provision und Alternativen

Welcher Maklervertrag liegt vor?

Bevor Sie kündigen, sehen Sie in den Vertrag. Drei Formen kommen beim Hausverkauf vor:

Seit Dezember 2020 muss ein Maklervertrag über eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus mindestens in Textform geschlossen werden (§ 656a BGB). Sie sollten also etwas Schriftliches haben.

Maklervertrag kündigen: Fristen und Form

Feste Laufzeit

Bei einem Alleinauftrag mit fester Laufzeit ist eine Kündigung für diese Zeit ausgeschlossen. Der Bundesgerichtshof hält in vorformulierten Verträgen eine Bindung von sechs Monaten regelmäßig für angemessen, ebenso eine automatische Verlängerung um jeweils drei Monate bei einer Kündigungsfrist von vier Wochen, wenn diese Regeln wirksam Teil des Vertrags geworden sind (BGH, Urteil vom 28. Mai 2020, I ZR 40/19). Notieren Sie sich deshalb das Ende der Laufzeit und die Kündigungsfrist.

Widerruf in den ersten 14 Tagen

Haben Sie den Vertrag als Verbraucher online, per E-Mail oder bei sich zu Hause unterschrieben, steht Ihnen ein Widerrufsrecht von 14 Tagen zu (§ 312g BGB, § 355 BGB). Hat der Makler Sie nicht ordnungsgemäß belehrt, beginnt die Frist nicht. Sie endet dann spätestens nach zwölf Monaten und 14 Tagen (§ 356 BGB).

Kündigung aus wichtigem Grund

Ist eine Fortsetzung des Vertrags nicht zumutbar, etwa weil der Makler grob gegen seine Pflichten verstößt, ist eine Kündigung aus wichtigem Grund ohne Frist möglich (§ 314 BGB). Ob ein Grund reicht, ist eine Frage des Einzelfalls.

Form

Kündigen Sie schriftlich und so, dass Sie den Zugang beweisen können, zum Beispiel per Einschreiben. Nennen Sie den Vertrag, das Datum und den Zeitpunkt, zu dem die Kündigung wirken soll. Heben Sie eine Kopie des Schreibens und den Beleg der Post zusammen mit dem Vertrag auf.

Provision nach der Kündigung

Ein Makler verdient nur, wenn der Kaufvertrag infolge seines Nachweises oder seiner Vermittlung zustande kommt (§ 652 BGB). Das gilt auch nach der Kündigung: Verkaufen Sie später an einen Interessenten, den Ihnen der Makler während der Laufzeit genannt hat, kann die Provision trotzdem fällig werden.

• Fordern Sie zum Vertragsende eine Liste der Interessenten an, die der Makler Ihnen nachgewiesen hat.
• Verkaufen Sie an jemanden, der nicht über den Makler kam, entsteht kein Anspruch aus dessen Arbeit.
• Verkaufen Sie an einen Direktankäufer wie uns, der sich unabhängig vom Makler bei Ihnen meldet, gilt dasselbe. Prüfen Sie bei einem laufenden Alleinauftrag trotzdem vorher, ob Ihr Vertrag einen eigenen Verkauf erlaubt.

Warum sich ein Haus nicht verkauft

Bevor Sie den Makler wechseln, lohnt ein ehrlicher Blick auf die Gründe. Meist ist es einer dieser vier:

1. Der Preis: Ist der Angebotspreis zu hoch, kommen Anfragen, aber keine Angebote. Je länger das Objekt im Portal steht, desto schwerer wird es.
2. Der Zustand: Bei Sanierungsstau springen viele Käufer ab, weil ihre Bank Kaufpreis und Sanierung zusammen nicht finanziert.
3. Die Vermarktung: Schlechte Fotos, fehlende Grundrisse, ein Exposé ohne Energieausweisdaten schrecken ab.
4. Die Unterlagen: Fehlen Papiere, verlieren Käufer das Vertrauen oder der Notartermin platzt.

Wenn der Makler das Haus nicht verkauft

Fragen Sie zuerst nach Zahlen: Wie viele Anfragen kamen, wie viele Besichtigungen gab es, was haben die Interessenten gesagt? Viele Anfragen ohne Angebote sprechen eher für den Preis, wenige Anfragen eher für die Vermarktung. Lässt sich das Haus auch nach einer Preisanpassung nicht verkaufen, bleiben drei Wege: das Vertragsende abwarten und den Makler wechseln, selbst weiter anbieten, soweit Ihr Vertrag das erlaubt, oder ein Direktangebot einholen, in dem der Zustand schon eingerechnet ist.

Den realistischen Wert Ihrer Immobilie bekommen Sie in einer realistischen Preiseinschätzung vor Ort. Liegt es am Zustand, lesen Sie mehr unter Haus, das sich schwer verkauft.

Die Alternative: Direktankauf

Wenn ein Haus monatelang im Portal steht, ist ein Käufer, der selbst kauft, oft der kürzeste Weg. Ohne Inserat, ohne Besichtigungen und ohne Bank des Käufers. Familie König aus Kehl hat das erlebt:

„Meine Eigentumswohnung in Kehl war stark renovierungsbedürftig, und ich konnte monatelang keinen Käufer finden. Herr Fröscher war der erste, der mir alles ehrlich erklärt hat – und die Wohnung dann direkt angekauft hat.“

Wie der Weg aussieht, steht unter direkt an uns verkaufen. Ob ein neuer Makler oder der Direktankauf besser zu Ihnen passt, vergleicht unser Ratgeber.